業內新聞
房企750億元瘋狂搶地 4個月誕生13個地王

??“如果用‘火爆’來形容部分二線城市的土地市場現狀,那么北京和上海等一線城市就可以謂之‘瘋狂’?!泵懶鏌等芯恐行耐蹶拖頡噸と氈ā芳欽弒硎?,今年上半年樓市回暖加速后,各大開發商加快推盤節奏,手中樓盤的存量大量減少,加劇了開發商拿地的動作。

??值得注意的是,據《證券日報》不完全統計顯示,今年5月以來,北京、上海、廣州和深圳四個一線城市已經誕生了13個地王,這些地王被11家大型房企斥資747.27億元奪得。

??北京:單價地王7.3萬元/平方米

??開發成本超12萬元/平方米

??據《證券日報》記者不完全統計發現,從7月3日開始,截至到9月9日,北京已經誕生了4個地王。

??7月3日下午3時,《證券日報》記者在豐臺區花鄉夏家胡同R2二類居住用地的拍賣現場獲悉,歷經約30多輪競爭后,懋源地產以17.7億元總價,4.2萬元/平方米的樓面地價,配建3.8萬平方米公租房的代價搶得夏家胡同地塊。同時,這一地塊一舉晉升為當時北京新的單價地王,預計未來售價將超過8萬元/平方米。

??“挺貴的,估計開發商會有不小的壓力?!鋇筆?,在現場參與競價的另一家開發商對記者曾如是表示,而《證券日報》記者也從懋源地產內部人士獲悉,“我們確實有一定的壓力”。

??然而,被業內認定為有開發壓力的地王卻僅僅是開啟了今年下半年北京土地市場“瘋狂”的大幕。

??7月23日,央企中糧地產以23.6億元總價,折合樓面地價高達4.8萬元/平方米的代價拿下朝陽區孫河地塊,徹底刷新上述夏家胡同地塊的“地王”紀錄。當時,一位了解該區域樓市的開發商向記者表示,預計這一塊地最終的土地成本為5.2萬元/平方米。

??然而,北京的中央別墅區以及北京中心區域拍出這樣高的單價地王或許還能讓市場由“驚訝”到“接受”。不過,亦莊(位于北京五環外)卻也拍出了高達近2.8萬元/平方米的樓面地價。

??8月14日,融創中國、葛洲壩聯合體以41.2億元奪下亦莊兩塊宅地,其中一幅地塊在剔除限價房面積后,樓面地價達近2.8萬元/平方米,比去年融創保利聯合體拿地時的價格幾乎翻番。而其當時周邊最貴的新盤售價只有2.7萬元/平方米,由此可見,“面粉”明顯貴過“面包”。

??不過,對于融創中國來說,這種“野蠻”擴張的腳步并未停歇,當其再度出手時,整個房地產市場都“震驚”了。

??9月4日,融創中國以“超出市場想象力”的價格奪下北京農展館北路8號地塊,憑借7.3萬元/平方米的樓面地價,創下北京土地出讓歷史上的最高地王紀錄。

??“這塊地的開發成本將超過12萬元/平方米,預計未來售價將超過15萬元/平方米?!畢殖〔斡刖杭鄣牧硪患銥⑸談卟閬頡噸と氈ā芳欽弒硎?,即使未來賣到20萬元/平方米也是有可能的。

??至此,這一地塊未來售價被業界認定為將“秒殺”北京大部分豪宅,有望將北京豪宅市場帶入20萬元/平方米的時代。

??上海:總價地王218億元

??開發成本將超過300億元

??據《證券日報》記者不完全統計發現,從今年5月9日開始,截至到9月9日,上海的地王紀錄被刷新了4次。

??5月9日,遠東新世紀股份有限公司以9.78億元競得世博園A09B-02地塊,樓面地價超過4萬元/平方米,成為上海新的單價地王。

??不過,相對于這塊體量較小的單價地王來說,在上海今年出讓的地塊中,規模較大的地塊出讓頻率則較高,其總價地王紀錄被刷新了3次,甚至連一向“不拿地王”的萬科也奪得一塊,而且頗有“你方唱罷我登場”之勢。

??5月29日,背后為北京K2地產的北京福潤天成房地產開發有限公司以46億元獲得上海長寧區新華路街道71街坊1/2丘J1A-04、16/2丘J1B-01地塊,溢價率達56.96%,成為上海2013年當時的新總價地王。

??緊接著,7月3日,經過323輪競價,位于上海浦東新區張江高科技園區中區的商住地塊,最終被萬科聯合體以總價48.7億元競得,溢價率更高達90%,刷新了上述總價地王紀錄。

??然而,最為讓業界關注的還是新鴻基以217.7億元競得的上海徐家匯中心地塊。

??9月5日,上海誕生年內全國總價地王,新鴻基以217.7億元拿下上海徐家匯中心地塊,樓面地價37264.4元/平方米,溢價24.21%。新鴻基相關人士在接受《證券日報》記者時稱,“我們暫時決定獨立開發,不引入合作方?!?

??值得注意的是,同策咨詢研究部總監張宏偉則向《證券日報》記者表示,新鴻基開發這塊地王至少需要300億元的成本,后續公司持有運營期間的市場培育期也將產生一些成本費用,這極大地考驗開發商的資金承壓能力。

??廣州:單價地王3.6萬元/平方米

??區域地價10年上漲20倍

??據《證券日報》記者不完全統計發現,從今年5月6日開始,截至到9月9日,廣州共誕生3個典型地王。

??5月6日,佳兆業以總價18.7億元,單價2.6萬元/平方米的樓面地價奪得廣州白云區同寶路地王。同日,佳兆業地產以7.9865億元的高價拿下附近白云區沙太路梅花園宅地,剔除1.96萬平方米配建面積,樓面價實為2.251萬元/平方米。而這一區域自2009年以來已經成為地王的“集中營”。

??此后,5月23日,在廣州5月最后一場土地拍賣會上,越秀地產和恒大爭奪海珠區南洲路大沙圍地塊,近112輪競奪后,越秀地產旗下廣州城建開發南沙房地產有限公司以24.6億元擊敗恒大,奪得該地塊。據悉,該地塊折合樓面地價3.6萬元/平方米,成為廣州歷史最貴單價地王。

??當時,方圓地產首席分析師鄧浩志曾向媒體表示,南洲路10年前房價在3000元/平方米以上,現在僅樓面地價就達到了3.6萬元/平方米,估計項目售價在5萬元-6萬元/平方米,10年上漲20倍。在他看來,開發商已成“地奴”。

??深圳:總價地王124億元

??前海區域開發前景待考

??據《證券日報》記者不完全統計發現,從今年7月26日開始,截至到9月9日,如果把卓越集團拿下的深圳前海兩幅地塊拆分成單幅統計,華潤置地以109億元拿下的另一塊前海地塊則為單幅總價地王。

??不過,考慮到卓越集團所拿地塊的位置特征,其拿下的兩幅地塊則被業內認為是深圳今年的總價地王。

??7月26日,卓越集團以123.69億元代價力壓綠地、華潤等大牌房企,奪得深圳前海兩宗地塊,而這兩宗地塊合計則為深圳年內總價地王。卓越集團向記者表示,經過初步測算,51.89億元的T201-0077地塊,實際樓面地價約19300元/平方米;71.8億元T201-0075地塊實際樓面地價約20500元/平方米。

??而華潤置地所拿地塊樓面地價則為樓面價21670元/平方米,且超過世茂報價90.99億元,溢價率達62.2%,都超過卓越集團的相關指數。

??對此,卓越集團相關人士向《證券日報》記者表示,目前公司自有資金充足,具備多種融資渠道,支持項目開發沒有問題。此外,在卓越集團看來,項目開發前景較好,利潤空間也將達到其預測水平。

??不過,有分析人士認為,該幅地塊為商業用途,其開發利潤水平待考。

??至此,據《證券日報》不完全統計發現,已經有11家房企不惜高價出擊土地市場,斥資750億元在一線城市圈地王“存貨”。

??事實上,綜合上述情況來看,美聯物業全國研究中心王暉向記者表示,近期開發商在土地市場的動作不斷,充裕的資金是其拿地的底氣。而這些資金一方面來自于銷售現金,另一方面則來自于今年上半年房企海外融資金額大增。

??同時,《證券日報》記者也注意到,部分房企以聯合體方式競得地王地塊,合作開發,減緩地王對企業資金壓力和開發風險。

??不過,地王命運一向多舛,上述地王最終命運如何,開發商能否頂住資金壓力,順利開發銷售,且回收一部分利潤,還有待觀察。